土地和房屋登记不一致 业主12年未能办理房产证

本网讯 12年前，市民张先生购得山东省房地产开发集团青岛公司（以下简称“山东省房”）名下位于市北区四流南路96号房屋，至今迟迟办不下房屋产权证，因所购房屋为山东省房与青岛纺联控股集团有限公司（以下简称“青岛纺联”）所联建，房屋登记属于山东省房，而土地登记却属于青岛纺联，即房屋与土地的权属不一致，所以张先生一直未能拿到房屋产权证。后期经青岛市市南区人民法院审理裁定，并在土地、房产部门的大力推动下，给山东省房和青岛纺联进行了土地分摊（共有），可分别办理两证合一，目前已进入房产缮证环节，眼看着张先生能拿证了，可两家企业又在申报土地分摊（共有）税费的问题上无法达成一致。

业主12年未能办证

2010年，市民张先生在市北区四流南路96号购置了一栋四层的房屋，总价款为950万，原以为买房是件开心事，可房屋产权证拖了12年没办下来，这成了他的“心病”，而最让张先生头疼的是，自己的一套房屋牵扯到了两家企业联建。“我买的这套房屋，房屋是山东省房的，可土地却是青岛纺联的，两家企业不配合申报及缴纳土地分摊（共有）的税费，我的房屋产权证就办不下来。”

原来，张先生购置的这套房屋开发商是山东省房地产开发集团青岛公司，而土地则原本属于青岛市第五棉纺织厂（以下简称“五棉”）。1994年，省房与五棉签署了一份《联建协议书》，双方约定，五棉出地，山东省房出建设资金将青岛市四方区四流南路70号的商业与综合办公楼进行联建，按工程的总建筑面积进行房屋分配，五棉占45%，山东省房占55%，而张先生所购置的房屋在联建协议内并归山东省房所有。后期，五棉改制后为青岛纺联集团五棉有限公司，随后申请破产，青岛纺联控股集团有限公司则拍卖下了该块土地的使用权。2019年，山东省房与青岛纺联签署了《土地转让协议》，依据1994年原联建协议书，由青岛纺联将该块土地55%的土地面积无偿转让给省房，以解决两家企业办理不动产权证（房地合一）的历史遗留问题。

双方曾对簿公堂

信网了解到，因长时间无法办理房屋产权证，2020年张先生将山东省房与青岛纺联一并起诉，根据市南法院的调解，青岛纺联需配合山东省房与张先生办理土地使用权变更登记，而后山东省房需配合张先生办理产权及土地使用权变更登记。

“但现在问题就出在因山东省房与青岛纺联的土地进行了分摊（共有），我办房屋产权证就需要山东省房与青岛纺联申报并缴纳土地分摊（共有）的相关税费，可他们就是一直不申报，现在青岛纺联因集团股东调整后更是连签订《土地转让协议》和法院出具的《民事调解书》都不承认了，导致现在办证无法进展下去。” 张先生表示“作为购房者，我完成我应履行的责任，应享有办理房屋产权证的权益，不能因为开发商不缴纳土地分摊（共有）的税费导致我不能正常办理过户、权证手续，属于开发商的责任应该由开发商承担。”

青岛纺联：房屋所属土地是国有资产无法转让

根据张先生的说法，信网联系到青岛纺联控股集团有限公司，工作人员表示，目前还在积极协调处理此事。“当年国棉五厂破产前，这块土地就已经跟山东省房联建开发了，但在做资产清算时，将这块土地又重新算作了资产被公司一同拍下了，就导致土地算作资产卖给我们了。”

之前青岛市市南区人民法院已经出具了《民事协调书》、《协助执行通知书》和《执行裁定书》，青岛纺联也在积极处理此事，可就在处理的过程，该公司意识到了问题。“我们原本以为这块土地没有任何价值了，但在处理过程中，经税务局核算发现，当前这块土地价值达到约1500万，又因为我们公司是国有企业，这块地即便没有用途了，但在当年被算作了资产卖给我们，这就成了国有资产，如果我们再无偿转让给山东省房，可能会违反一些法律规定。”该工作人员告诉信网，张先生的房屋产权证问题公司仍在积极想办法解决。

未缴纳的房屋税款成办证的关键

若青岛纺联将这部分土地转让给山东省房，需申报纳税并估算缴纳约60余万的土地分摊（共有）的相关税费，这个税费问题则是张先生能够办理房屋产权证的关键。

山东省房的工作人员称，“山东省房与青岛纺联都属于国有企业，该项目山东省房开发建设手续齐全，此前两家企业与张先生已经在协调处理此事，土地分摊（共有）的相关手续也已经在市北区自然资源和规划局及市不动产登记中心办理完毕。”可就当需要青岛纺联缴纳税金时，对方公司却变了说法。“之前我们双方都签了协议，而且我们双方土地分摊（共有）的相关手续已经进去缮证环节了，该房屋需要缴纳的各项费用我公司也留出来了，就等青岛纺联那边先申报纳税，可他们现在就一直找理由，一直不交税金。”

随后，信网通过青岛不动产登记中心了解到，目前张先生的房屋无法办证的具体原因在于山东省房与青岛纺联的土地分摊（共有）的相关税费没有缴纳。“这笔钱现在到底应该谁来交，是最主要的问题。”

目前张先生有法院出具的《民事调解书》、《协助执行通知书》、《执行裁定书》并有购房合同、购房发票及该房屋契税印花税的完税证明。那么“办证难”欠的税金到底应该谁来缴纳？张先生购买的房屋所属土地是否真的像青岛纺联所说，是因国有资产所以无法转让？带着疑问，信网联系到北京京师（青岛）律师事务所的车秋峰律师，车律师表示，根据两家企业签署的《土地转让协议》，青岛纺联应该按照协议规定将土地转让给山东省房。“当时青岛纺联既然已经拿到了该项目部分房屋，则应该按照协议转让土地，但目前这份协议是否有效，是否要按照协议的约定履行，这需要两家企业去沟通协商，业主的主动权并不大。”车律师表示，目前法院的调解仍在执行阶段，业主若想要尽快办证可联系执行法官，让其组织企业一起协商解决。

（来源：信网综合整理、网络）