以案说法：承诺提高违约金业主如约索赔泰山华府却反悔了

2023-4-21 10:03 发布者: 青岛信息港查看 766

项目延期交付，为了安抚业主，开发商多次提高逾期交付违约金比例，可项目交付后，开发商却认为承诺的违约金与业主实际损失差距过大，要求调低违约金比例，同时向法院表示，如判业主赢，其他500多户业主将会效仿起诉 ...

项目延期交付，为了安抚业主，开发商多次提高逾期交付违约金比例，可项目交付后，开发商却认为承诺的违约金与业主实际损失差距过大，要求调低违约金比例，同时向法院表示，如判业主赢，其他500多户业主将会效仿起诉，届时公司将破产。此案件经过两次开庭审理，泰山华府项目开发商青岛天兴房地产开发有限公司（以下简称：天兴公司）被判按《承诺函》载明数额的80%赔偿业主违约金。

按逾期时间提高违约金赔付比例

2021年1月，梁女士以400多万元购买了泰山华府的一套房屋。按照与开发商天兴公司签订的购房合同，房屋应于2021年9月30日前交付。合同中双方约定，如果逾期交付，90天内天兴公司不需要承担任何责任。90天后，也就是2021年12月30之后再交付，将按日计算向梁女士支付全部房价款万分之0.1的违约金。

此后，天兴公司并未在合同约定的免责期限内交付。为了安抚业主的情绪，天兴公司向业主们做出了承诺，发送了《小区交付告知函》，再次延迟了交付时间。其中《告知函》表示，若实际交付日在2022年2月28日(含当日)前，在原先约定的万分之0.1的违约金基础上，将额外支付万分之0.55的违约金。如果在2022年2月28日前仍不能交付，延迟交付至3月1日-3月31日之间，那么在合同约定的基础上将额外支付万分之1.9的违约金。4月1日之后则改为额外支付万分之2.9的违约金。

提高了近30倍的违约金赔付比例，这样的重诺自然也让梁女士在内的业主们不再担心延期交付所带来的损失。

2022年4月13日，天兴公司发送《交房通知书》，告知梁女士购买的商品房于2022年4月13日正式交房。按照此前《告知函》上的承诺，梁女士认为天兴公司应赔偿自2021年12月30日至2022年4月12日的延期交付违约金，共计55730元。但这时候天兴公司却以疫情不可抗力为由，要求调低逾期交房违约金。无奈之下，梁女士将天兴公司告上法庭。

开发商做出重诺反悔属于主观恶意

在法庭上，天兴公司主张《告知函》中的违约金明显高于延期交付房屋给梁女士造成的实际经济损失，违约金应当进行调整。

针对此案件，一审法院青岛市市北区人民法院委托青岛新业价格评估有限公司对天兴公司申请进行鉴定，该评估公司出具的青岛新业价鉴【2022】第（211）号价格鉴定意见书，结论为：市场同类月租赁费用平均值为3666.5元，日租金平均值122.22元。

一审法院审理表示，天兴公司虽辩称因疫情而适用不可抗力条款应免除相应期限违约金，但并未举证证明疫情对其房屋交付实际产生的影响。而《告知函》系天兴公司交房逾期后为解决纠纷作出的单方承诺。作出上述承诺后仍未依约履行，天兴公司应属于主观上存在恶意，无需进行违约金酌减。

一审法院认为，天兴公司逾期交付房屋造成的梁女士损失，应认定为房屋租金损失，如按《承诺函》的违约金数额，则与梁女士实际损失差距较大，有失公平。因此判决天兴公司以《承诺函》载明数额的80%计算违约金，支付梁女士违约金44584元。

二审天兴公司向法院诉苦仍维持原判

虽然一审判决，青岛市市北区人民法院已将违约金赔偿金额酌减至80%，但天兴公司并不服该判决。天兴公司认为，根据法律的公平原则，支付违约金应当以填补实际损失为根本原则，梁女士因延期交付损失的房屋租金为12710.88元，天兴公司应据此赔偿，一审法院判决的44584元违约金，明显高于梁女士的实际损失。

此外，天兴公司表示，该案涉及面较广，天兴公司需要向商品房买受人承担违约责任的多达500户，若均按一审法院判决的违约金以《告知函》载明数额的80%的比例承担违约责任，不仅有失公允，天兴公司也可能面临倒闭破产的困境。

青岛市中级人民法院审理认为，天兴公司向业主们发送的《告知函》，对交付涉案房屋的时间及延期交付的违约责任、补偿计算方式等事项作出了相应承诺，并无有效证据证明发布该告知函时曾受到欺诈、胁迫，因此，一审法院认定的违约金比例并无不当。综上，驳回了天兴公司的上诉，维持原判。

文/信网行动员顾青青

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