青岛中院发布地产类纠纷典型案例 帮助市民“避坑”

信网1月4日讯(记者 王琪 通讯员 何文婕 吕佼)近日，青岛市中级人民法院全面梳理青岛市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件，选取典型案例发布。信网了解到，案例涵盖商品房预售及买卖合同纠纷、“二手房”买卖合同纠纷等房地产纠纷主要案件类型，涉及限购政策等房地产新政带来的新问题，房屋质量、设计变更等人民群众密切关注的民生问题，及合同履行不当、违约责任等房地产市场交易多发问题。

买房未审所有权 房屋到手过户难

2010年9月11日，吴某(甲方)与李某(乙方)签订《房地产买卖契约》，双方就涉案房屋的成交价、付款日期和方式、房屋交付等均进行约定，因涉案房屋尚未办理房产证，双方在补充条款中约定：甲方在开发商通知办理房产证之日起十日内必须将房款贷款余额还清并办出房产证。合同签订后，李某向吴某支付了大部分房款，对涉案房屋进行了交接验收并办理入住手续。2018年2月27日，吴某办理了涉案房屋的产权登记手续。后因吴某一直未与自己办理房屋过户，李某起诉至法院，要求判令吴某将涉案房屋过户至李某名下，并支付延期过户违约金。案件审理过程中，法院查明，因吴某在办理涉案房屋产权登记手续后又另行将涉案房屋抵押给银行，现涉案房屋的状态为抵押。

法院经审理认为，李某、吴某签订的《房地产买卖契约》系合法有效的合同。合同签订后，李某履行了双方合同约定的付款义务，吴某作为出卖方应当依约办理涉案房屋的过户手续，但吴某取得涉案房屋房产证后，并未依约办理涉案房屋的产权变更登记，并擅自在涉案房屋上设定抵押，导致李某无法办理涉案房屋的过户手续，吴某已构成违约，应承担相应的违约责任，故判令吴某向李某支付逾期过户违约金。但因涉案房屋已设立抵押，且抵押权人已对涉案房屋另案主张优先受偿权，李某要求吴某办理过户登记的诉讼请求，目前存在法律和事实上的障碍而无法实际履行，故对李某关于过户的诉请本案暂不予处理，李某可待上述抵押权涤除后另行主张涉案房屋的产权变更。

本案争议焦点之一为李某要求吴某将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求能否被支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 二手房屋买卖在实践中往往存在“先入住、后办证”的现象，但房屋作为不动产物权需经依法登记方能发生效力。涉案房屋在出售时，出卖人尚未办理产权登记，导致购房人签订房屋买卖合同后无法及时办理房屋产权变更登记，使得购房人的权利处于不稳定的状态，亦为出卖人另行设立抵押等违约行为的发生留下隐患，进而引发纠纷。本案中，购房人作为守约方虽然可以依据双方的买卖合同主张出卖人承担违约责任，但其关于过户的请求，因涉案房屋处于抵押状态，存在法律和事实上的履行障碍，难以得到支持，最终导致购房人维权受阻。

因此，购房人在购买房屋时，应准确掌握房产信息，通过核对房产证或去不动产登记部门查询等方式审查房屋产权情况，避免交易房屋存在权利瑕疵，合理规划交易过程中的时间节点，尽快办理房产过户手续，可通过办理网签等方式降低出卖人另行处置房屋的风险，努力保障自身合法权益，提前避免交易过程中的各项风险。

购买商铺突现“大台阶” 购房者可要求解除合同

2020年1月11日，胡某、闫某与某房地产公司签订商品房买卖合同(预售)，约定购买涉案商铺，并于合同签订当日付清房款。交付前，胡某、闫某发现屋内出现高达一米、面积30多平方米的台阶，胡某、闫某随即向该房地产公司邮寄退房通知书，在快递回执显示拒收后，又通过微信向房地产公司工作人员发送退房通知、快递回执等，要求退款。后胡某、闫某起诉房地产公司，要求解除合同、返还购房款及相应利息。

一审法院认为，胡某、闫某发现涉案房屋存在与合同约定不一致的情形后，及时提出退房要求，虽房地产公司主张未改变设计规划，但其在签订合同时未向胡某、闫某履行提示告知义务，应承担相应的法律后果。一审法院判决解除合同，房地产公司返还购房款及相应利息。二审法院经审理认为，涉案商铺的大台阶高度、面积，已远远超出合理范围和购房者的正常预期。胡某、闫某主张该台阶的存在对涉案商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，应当予以采纳。判决维持原判。

本案争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，大台阶的存在对商铺的使用具有重大影响，致使合同目的不能实现，现胡某、闫某要求解除合同，符合法律规定，房地产开发企业辩称合同未约定、未改变房屋规划不能成为其免责事由。在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷的发生，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同时，对于房屋内的设计规划，应向购房者履行提示告知的义务。购房者若发现房屋与合同约定不一致的情形时，亦应做好证据保存，积极维护合法权益。

房屋质量不过关，及时维权是关键

张某与开发商签订商品房预售合同，购买商品房一套，张某依约支付购房款，该房屋经竣工验收合格后，双方对房屋进行了交接。房屋交付后，张某发现房屋存在房屋返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题，导致其无法正常装修入住。张某要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修，经过多次沟通，开发商并未及时修复上述问题。张某诉至法院，要求开发商承担房屋修复费用，并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

法院经审理认为，涉案房屋自交付后，出现返潮发霉渗漏等问题，张某报修后，开发商在合理期限内拖延维修，且最终没有完全解决涉案房屋质量问题。经过鉴定部门鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，且非因张某原因所致。因此，张某诉求开发商承担维修费用，并赔偿修复期间造成的其他损失，有事实和法律依据，予以支持。法院根据司法鉴定的维修费用和经评估得出的租金价值，判令开发商向张某支付相应维修费用及房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

本案争议的焦点问题在于开发商应否承担涉案房屋的修复费用及因房屋不能居住使用给张某造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，张某作为购房人已依约履行支付全部购房款的主要合同义务，开发商应当依约交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。在房屋出现质量问题时，开发商亦应依约及时履行维修义务。开发商在合理期限内拖延修复，张某主张开发商支付维修费用并承担相应损失，于法有据，应当支持。

在商品房交易过程中，开发商交付的商品房存在质量问题的情况时有发生，若购房人在房屋交付后发现房屋存在质量问题，应在合同约定的保修期内及时要求开发商进行维修，并注意保存房屋存在质量问题以及要求开发商进行维修的相关证据。开发商应依约及时履行维修义务，修复房屋存在的质量问题。若开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复，购房人可自行维修或委托他人修复，并要求开发商承担修复费用和赔偿相应损失，及时依法维护自己的合法权益。

注意义务未尽到，买卖交易难促成

林某通过房产中介居间介绍，欲向王某购买房屋一套。双方签订了房屋买卖合同，约定购房定金5万元，首付款40万元，购房尾款以贷款形式支付，若林某未获得贷款机构批准，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。签约当天，林某支付了定金，后经出示《个人信用报告》咨询各大银行和房产中介，其信用状况无法办理贷款。随即林某通过微信要求中介代其与出卖人王某协商解除合同。中介虽告知王某购房人林某征信不良但未明确告知林某欲解除合同，王某仍期待合同继续履行。后在明确得知林某欲解除合同后，其认为林某未按时支付首付款系违约，不应退还定金。林某遂提起诉讼要求解除涉案房屋买卖合同并返还定金。

一审法院认为，林某、王某及房产中介公司在约定的首付款支付日期前均已得知林某因征信问题无法办理购房贷款。在该情况下合同目的无法实现，林某停止支付首付款的行为不宜认定为违约，其支付的定金应当予以返还。二审法院经审理认为，林某已及时提供个人信用报告并通过中介与王某沟通后期解约事宜，涉案房屋买卖合同亦对无法办理贷款的情形约定非常明确，在此情况下，林某不支付首付款不属于违约。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

本案争议的焦点问题是：林某的行为是否构成违约，其支付的定金应否予以返还。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，林某、王某签订的房屋买卖合同合法有效，其中约定，若贷款无法办理，合同终止，林某支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任。林某得知其贷款无法办理后及时通知王某并依据该条款要求解除合同、返还定金，于法有据，王某主张林某违约，与合同约定相悖，未得到支持。从结果看，本案出卖人王某未能顺利出卖房屋，购房人林某支付的居间费用不退还，双方均遭受了损失。

现下，我国二手房交易比较普遍，为了顺利达成房产交易，出卖人和购房者均应在交易过程中持审慎态度，尽到注意义务。

房屋设计轻微变更，购房者能否解约

孙某为购买房屋与某房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定房屋为装修交付，同时约定房地产公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，否则孙某有权单方面解除合同。合同签订后,孙某按约定支付了房款。在装修过程中，因该户型房屋主卧室空间较小，且窗户的面积较小，房地产公司在装修时将该户型房屋主卧室和阳台的间隔均进行了拆除。竣工验收后，房地产公司通知孙某收房，孙某拒绝接收房屋，并起诉房地产公司，要求解除商品房预售合同。

一审法院认为，房地产公司在装修过程中对个别设计作出轻微变动，不影响安全，且房屋已通过竣工验收，符合交付条件，房地产公司违约程度显著轻微，不影响合同目的的实现，故判决驳回孙某解除合同的诉讼请求。二审法院经审理认为，房地产公司并未对房屋主体结构进行重大更改，孙某无证据证明变动影响其居住安全，不存在导致合同目的不能实现的严重情形。如孙某坚持不同意房地产公司作出上述变动，可要求恢复原状，房地产公司在答辩意见中亦表示可以恢复原状，孙某以此为由要求解除合同不当，法院不予支持。

本案争议的焦点问题在于房地产公司在装修时将主卧室隔断拆除，孙某是否有权解除双方买卖合同。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》对合同约定解除与法定解除的情形均作出明确规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。”本案中，房地产公司在装修时拆除房屋主卧与阳台隔断的行为并未改变房屋主体承重结构，不影响居住安全，且增加了卧室的采光面积及房屋使用面积，客观上使业主受益，未达到合同目的不能实现之严重情形，故不存在合同约定/法定解除的事由，孙某无权要求解除合同。但即使是为业主考虑，房地产公司擅自改变原有房屋的设计也构成轻微违约，孙某可以要求房地产公司恢复原状。

因此，要积极促成商品房预售合同目的的实现，一方面，房地产开发企业应当严格按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，不得擅自变更规划、设计，如果经批准的变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同约定其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知购房者，由购房者决定是否退房;变更程度未达到上述情形的，房地产开发企业也应当及时与购房者进行沟通协调，避免产生不必要的纠纷。另一方面，购房者在买房时也要擦亮眼睛，在签订房屋预售合同时知悉房屋的结构型式，全面了解双方的权利义务，维护自身的合法权益。