以法治保障房地产市场健康发展 青岛中院发布典型案例

信网1月4日讯(记者 王琪 通讯员 何文婕 吕佼)为促进房地产企业规范经营、诚信履约，提示房地产交易个人增强风险防范意识，依法理性维护自身合法权益,青岛市中级人民法院全面梳理青岛市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件，选取典型案例发布，发挥司法审判的价值引领作用，为房地产市场健康发展提供法治保障，推动青岛经济高质量发展和社会和谐稳定。

约定明确落书面，定分止争有保障

刘某(卖方)与孙某(买方)签订回迁房屋买卖合同，合同载明：房屋面积为60平方米(最终面积为办证实测面积，此面积双方无异议)，房屋成交价格为人民币51万元，待房产证办下后，刘某协助办理过户。现涉案房屋产权证书载明房屋面积为65.87平方米，刘某要求孙某补全差额面积价款，并以此为由拒绝办理过户。孙某诉请要求办理过户。

一审法院认为，刘某未能证明合同中关于房屋面积的记载是双方对面积差额进行多退少补，故双方应依约履行，判决刘某协助办理房屋过户手续。二审法院认为，合同记载内容表明，刘某交易时已经知晓房屋预估面积与实测面积可能存在差异，但仍然与孙某约定房屋成交价为51万元，而未约定以“面积x单价”作为房价的计算方式，故涉案合同约定的房屋成交价51万元系整套房屋价格，与房屋实际面积无关，判决维持原判。

本案的争议焦点为，涉案房屋的交易价格如何认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案中，刘某主张合同中关于房屋面积的约定是双方就补全面积差价达成补充合意，孙某对此不认可。而根据房屋买卖交易习惯，如约定按照“面积x单价”方式计算价格，合同中会注明房屋面积、单价、房款计算方式等，而本案的合同载明“房屋成交价格为人民币51万”，故法院按照合同认定案涉房屋价格是按成套51万计算。

在待房屋产权证书办理后再另行过户的房屋买卖中，对于房屋的实际面积各方均无准确参照，买卖各方一般按照估测面积进行交易，若合同对于房屋价格计算方式约定不够明确，待房产证办理后，一方发现实际面积与预测存在差距，往往试图要求对方补全或退回差价。法官提醒，订立合同要遵循诚实信用原则，合同对于各方当事人均有同等约束力，各方均应依约履行。房屋买卖牵扯利益重大且房地产价格存在波动，进行房屋买卖尤其是个人之间的房屋买卖应当慎之又慎。在签订房屋买卖合同时，各方均应审慎评估房屋价值，对房屋面积、价格计算、付款方式等进行明确约定避免歧义。如各方事后就合同内某项内容达成新合意或有所补充，建议采取补充协议等书面形式并经双方签字确认，通过“白纸黑字”的明确约定保障个人合法权益。

买房需谨慎，延期过户要不得

李某欲以60万元价格购买张某名下二手房，双方于2017年6月6日签订了《房屋买卖合同》，李某当日即将房款付清，随即搬入该房屋。因张某取得该房屋产权时间为2016年6月5日，而房屋取得产权不满两年即过户给他人，需缴纳高额个人所得税。为规避该税款，双方约定于2018年6月6日即张某取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给李某。在此期间，张某从陈某处借款100万元到期未归还，陈某起诉张某，并于2017年12月查封了该房屋。后该房屋进入执行程序，李某起诉要求排除对该房屋的执行。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方为规避税费，约定延期办理该房屋过户，在此期间，该房屋被他人查封。一审法院据此认为系因买受人李某自身原因未办理过户登记，判决驳回了李某要求排除对该房屋的执行的诉讼请求。二审法院对一审法院判决予以维持。

本案争议的焦点问题为案涉房屋未办理过户是否系因买受人自身原因。买受人对登记在被执行人名下的二手房提出异议，需同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四款规定。李某虽然在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并入住，亦已支付全部价款，但为了规避税费，李某并未要求当即对案涉房屋办理过户，被认定为系因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

李某应当意识到，在案涉房屋未办理过户期间，登记的不动产权人仍为张某，张某仍可能将该房屋二次出售、抵押给他人，或者因张某欠款而被查封。因此，当事人在购买房屋时，应当小心谨慎，最好不要约定延期办理产权过户，避免遭受经济损失。

闭门造车不可取，引发责任双方担

李某欲向房地产公司购买商品房一套，于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日，青岛市发布限购政策，于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日，双方签订《认购协议》并支付剩余购房款，后因李某不具备购房资格，导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某，要求解除认购协议，在扣除10万元定金后返还剩余款项。

一审法院认为，李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议，责任在李某。一审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为，李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》，李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务，导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会，且在限购政策实施后仍与李某签订协议，房地产公司亦存在过错。基于公平原则，二审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。

本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素，是李某应当知悉的基本社会常识，理应尽到审慎义务。同理，房地产公司作为专业机构，也应尽到审慎义务，对李某的购房资格进行审查，双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前，选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行，双方均有责任。因此，购房者不能“两耳不闻窗外事”，要及时关注与个人重大利益密切相关的购房政策，审慎购房。房地产公司也应秉持诚信原则，严格遵守政府发布的相关房地产调控政策，积极促成合同实现，维护房地产市场平稳有序运行。

签订协议又反悔，主张违约被驳回

管某于2016年与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买商品房一套，合同约定了交房时间为2017年6月30日并约定逾期交房违约金。合同签订后，管某依约交付全部房款与房屋专项维修基金。但房地产公司未依约于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某签订《房屋钥匙签收接收确认单》，涉案房屋实际于当日办理交接手续。2019年7月19日，房地产公司与管某签订《协议书》，约定：管某自愿放弃向房地产公司主张逾期交房和逾期办证的违约金以及基于《商品房预售合同》而向房地产公司主张的其他违约责任;房地产公司承诺对外借款，以所借款项来缴纳小区办理竣工验收备案后续手续所需要的费用，积极协助管某办理房产证;本协议生效后双方之间的债务消灭，乙方不得再向甲方主张任何违约责任，双方之间再无其他任何纠纷。后，管某起诉房地产公司，要求房地产公司支付逾期交房违约金。

一审法院认为，双方签订《商品房预售合同》后，房地产公司逾期未交房应当承担违约责任。房地产公司未按约定交付房屋，但在双方签订的《协议书》中，管某已明确放弃向甲方主张逾期交房违约金，系对其自身权利的自由处分。该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且房地产公司也已履行配合管某办理房屋产权证明之义务。一审法院判决驳回管某的诉讼请求。二审法院经审理认为，管某主张《协议书》系其在房地产公司胁迫下签订，但并未提交充分证据证明，二审法院不予采信，遂驳回上诉，维持原判。

本案争议的焦点问题在于管某与房地产公司签订的《协议书》能否免除房地产公司的逾期交房违约责任。《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国合同法》均规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房地产公司未按约定交付房屋应当承担违约责任，但管某自愿签订协议系对自身权利的自由处分，该协议真实有效，对双方具有约束力，管某因此丧失了向房地产公司主张逾期交房违约金的权利。购房者在购买商品房时，应当充分与房地产公司、置业顾问沟通购买房屋事宜，包括交房时间、交付标准、装修建材品牌型号等，仔细阅读《商品房预售合同》、《交房通知书》等购房资料。若遇到房地产公司逾期交房、与约定不符等问题，应当及时保存证据并主张权利，避免在与房地产公司协商签订放弃权利的协议后又反悔，违背诚信原则，无法得到法律支持。

合同解除需审查，仅凭通知难成立

2017年，韩某与韩某某签订存量房屋买卖合同，将其名下的涉案房屋出售给韩某某，合同约定韩某某以银行贷款方式支付除首付款外的剩余购房款。合同签订后，青岛市陆续出台新的限售、限贷政策，导致涉案房屋在合同约定期限内不具备上市交易条件，韩某某的贷款资格也受到限制，合同未能如约履行。后韩某向韩某某邮寄发出解除合同通知书，以政策调整导致买受人不能办理贷款、买受人违约、合同目的不能实现等为由提出解除合同，并主张因买受人韩某某未在异议期内向仲裁机构或者人民法院请求确认合同效力，合同已经解除。

一审法院以房屋出售政策调整导致合同目的无法实现为由认定合同应予解除，且以解除合同通知已经到达韩某某处为由认定合同已经解除，据此支持韩某的诉讼请求。二审法院认为政策调整仅是导致履约时间顺延，不足以导致合同目的无法实现，韩某某在履约过程中不存在明显的违约行为，韩某主张合同已经解除不符合法律规定和合同约定，其基于合同已经解除的相关诉讼请求法院不予支持。

本案的主要争议问题是双方当事人签订的存量房屋买卖合同是否应当解除。本案不同于其他请求解除房屋买卖合同纠纷案件之处在于，韩某在提起本案诉讼之前，已经向对方发出过解除合同通知书，且在本案诉讼之前，韩某某未向人民法院或者仲裁机构请求确认该解除行为的效力，韩某据此在本案中主张根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，无论其在解除合同通知书中写明的解除事由是否成立，合同已因韩某某未在异议期内申请确认解除合同通知的效力而解除。法院认为，一方当事人根据合同法第九十六条规定通知相对方解除合同的，法院应当审查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法规定的约定解除或者法定解除的情形，即发出通知的一方具备约定解除权或法定解除权，解除通知才能产生合同解除的法律效果，否则，即使相对方未对解除通知进行回应，也不能产生合同解除的法律效果。

因《中华人民共和国合同法》第九十六条(现《中华人民共和国民法典》第五百六十五条)对发出通知的形式未作严格规定，如果严格苛求受领通知的一方必须通过诉讼或者仲裁方式提出异议，将导致合同双方权利义务的不对等，上述认定有利于更好地保护守约方权益。特别是在房屋买卖合同纠纷案件中，房地产市场受政策、价格等诸多因素影响重大，经常出现合同当事人因房价波动等原因而反悔的情形，如果对于合同解除权的行使规则把握过于宽泛，当事人可能会滥用解除权利进而导致买卖双方利益失衡，也不利于房屋交易市场的稳定。